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당시 매매기록을 보면 주택 거래는 활발한 편이었습니다. 평균 5~6년에 한 번씩 집주인이 바뀌었는데 때로는 3~4개월 만에 바뀌는 경우도 있었습니다.

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뒤에 자세히 소개하겠지만 정조 대 유만주라는 사람은 이사를 준비하며 부동산 소개를 받아 6곳의 후보지를 둘러보는 기록도 있습니다.

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또 리모델링이나 재건축을 통해 집값을 높이는 것도 조선 역시 다르지 않았습니다. 위에서 소개한 장통방의 주택을 볼까요.

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전만배(田萬培)라는 사람은 1764년 이 집(기와집 19간·빈터 30간)을 200냥 주고 매입했습니다. 전만배는 5년 뒤인 1769년

이 집을 부수고 기와집 16간·빈터 33간으로 새로 지어 김두규(金斗奎)에게 팔았는데 300냥을 받습니다.

그러니까 집 규모는 기와집 19간에서 16간으로 줄긴 했지만 새집이어서 100냥을 더 받은 것으로 추정됩니다.

또 1783년엔 김경서(金景瑞)라는 사람이 이 집을 300냥에 산 뒤 1년만에 3간을 더 늘려 350냥에 판 기록도 있습니다.

아래 표는 18~19세기 서울의 주택가격과 쌀값의 변화 추이를 나타냅니다. 18세기만 해도 쌀값은 비교적 안정되어 있는 반면, 집값의 상승폭이 크다는 것을 알 수 있습니다. 비슷한 기록이 정선방(종로구 낙원동, 익선동 일대)의 가옥 매매 기록에도 나옵니다. 18간짜리 기와집을 750냥을 주고 사서 21간짜리로 확장한 뒤 1년 만에 1000냥을 주고 판 기록이 있는데, 이 경우는 재건축을 해서 집값을 30%가량 높여 되판 셈이죠.

노른자 땅은 프리미엄을 붙이는 관행이 조선 초부터 있었습니다. 세조 때는 원각사를 짓기 위해 시전, 그러니까 조선시대 상가가 밀집해있던 종로 일대 민가를 철거했는데, 이때는 시세의 3배를 더 얹어줬다는 기록이 있습니다. 그 이유를 당시 재상 신숙주는 이렇게 설명합니다. “저자 사람들이 아침, 저녁으로 이권을 노리는 땅이니, 3배로 주는 것이 편하겠습니다.” 이런 형편이니 서울에서 좋은 집을 구매한다는 것은 갈수록 어려워졌습니다. 인기 거주지엔 대출이나 집안 찬스를 쓰지 않고서는 자기 집을 소유한다는 것이 쉽지 않았습니다.

앞서 소개한 유만주(1755~1788)는 과거에는 번번이 낙방한 사대부 집안의 자제였는데 변변한 직업이 없는 상황에서도 1000냥에서 2000냥가량 되는 주택을 몇 차례 사들였습니다. 유만주가 집을 산 1780년대 장통방과 정선방 일대 기와 14간 주택이 300냥 정도에 거래됐으니, 고가의 주택이었던 셈입니다. 고시 낙방생인 그가 서울에서 비싼 집을 사들일 수 있었던 것은 고위 공무원인 아버지와 넉넉한 친척들의 도움 덕분이었습니다. 아버지나 친척에게 수백냥을 빌리고 사채업자에게 1000냥 정도 대출을 받아 주택을 매입하곤 했는데, 돈을 빌릴 때는 사채업자에게 편지를 보내 매매하는 집 주소를 상세히 알려주고 도면도 그려 주택의 가치를 알렸던 내용이 나옵니다. 사실상 오늘날 은행의 주택담보대출방식과 비슷하다는 걸 알 수 있습니다.